image title
image title
image title

Uitdagingen in taxeren: de (on?)misbare input van de makelaar

12 juni 2019

image
Onderzoeker Pim Klamer schrijft deze keer over de (on)misbare input van de makelaar.

Het is bekend dat vastgoedpartijen invloed proberen uit te oefenen op taxatiewaarden om hun commerciële belangen te beschermen. De toezichthouders van AFM en DNB pleiten er daarom al geruime tijd voor om makelaars en taxateurs van elkaar te scheiden. Met als belangrijkst argument, dat de huidige situatie leidt tot belangenverstrengeling onder één dak. Het publieke belang dat taxateurs behoren te dienen (zoals vermijden van financieringsrisico’s met accurate taxatiewaarden) zou conflicteren met de commerciële, klantgerichte belangen van makelaars. Hoe deze scheiding er precies uit moet komen te zien is vooralsnog onduidelijk. Een organisatorische scheiding van makelaars en taxateurs, bijvoorbeeld, kan leiden tot een hogere betrouwbaarheid van taxatiewaarden. Minder cross-selling leidt tenslotte tot minder macht van de klant binnen de organisatie en dus minder invloed.

Maar, elke medaille heeft een keerzijde. Als de makelaar en taxateur niet meer onder één dak mogen werken, heeft de taxateur een informatieprobleem. Makelaars leveren taxateurs namelijk binnenskamers informatie over marktontwikkelingen en transacties. Deze informatie gebruiken taxateurs om hun waardebepalingen te finetunen. Het betreft niet zozeer harde data zoals koop- of huurprijzen, daarvoor gebruikt men een transactiedatabase. Het gaat vooral om mondelinge toelichting over de context van referenties, zoals of er voor een object veel of weinig bieders waren. Of de aanwezigheid van (bijzondere) omstandigheden die de prijsvorming verklaren. Daarnaast kunnen makelaars het huidige marktsentiment als geen ander duiden. Zij weten bijvoorbeeld hoeveel partijen nu boven de markt hangen, hoe dit verschilt ten opzichte van zes maanden eerder en wat huidige risicovoorkeuren van beleggers zijn.

Een taxateur heeft dergelijke input nodig om te bepalen in hoeverre een referentie meegewogen moet worden in de uiteindelijke waarde van het taxatieobject. Het is het soort informatie dat niet altijd in taxatierapportage wordt vermeld vanwege vertrouwelijkheid, maar de taxateur wel helpt om een beter gevoel te krijgen bij marktontwikkelingen. Deze informatie draagt daarmee bij aan een nauwkeurige bepaling van de marktwaarde van een taxatieobject.

Collega’s van de makelaardij afdeling zijn daarmee te beschouwen als een belangrijke informatiebron voor taxateurs. Het gaat hierbij om informatie die waarschijnlijk slechts beschikbaar is omdát de taxateur organisatorisch met de makelaar verbonden is. Collegiale input over de markt is gratis, snel, en vanwege de gezamenlijke bedrijfsdoelstellingen, betrouwbaar. Een organisatorische scheiding van makelaar en taxateur betekent dat deze waardevolle informatielijn wordt afgesloten.

Alternatieven om dergelijke ‘zachte’ marktinformatie langs andere weg te verkrijgen zijn schaars. Lang niet alle taxateurs genieten de luxe van een researchafdeling die bijvoorbeeld referenties uitpluist, zeker de kleinere kantoren niet. Een transactiedatabase uitbreiden met referentie-informatie lijkt eveneens een onhaalbare kaart, omdat menig makelaar afwijzend zal staan tegenover het idee van het publiekelijk delen van gevoelige informatie. Zijn of haar kennis van de markt is immers ook een concurrentiewapen. De derde optie, namelijk dat taxateurs zelf meer tijd stoppen in het achterhalen van marktinformatie, leidt tot langere doorlooptijden van taxatieopdrachten. Dat strookt op z’n zachtst gezegd niet helemaal met taxatiebudgetten en deadlines van opdrachtgevers.

De mogelijke voordelen van een organisatorische scheiding van makelaars en taxateurs staan wat mij betreft ter discussie. Hoe kan de klantinvloed dan wél beperkt worden zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van taxaties? Hopelijk laten AFM en DNB de sector hierover niet lang meer in het ongewisse.

Beste bezoeker,image title

Wegens werkzaamheden is de ingang aan de noordkant van parkeergarage Stadshuis vanaf 26 augustus met de auto* niet bereikbaar. 

Dit betekent dat u, indien u met de auto naar de Academie voor Vastgoed reist, moet navigeren naar de Tinnegieterstede 1 (3431 HW Nieuwegein). Hier kunt u de parkeergarage in rijden. Vervolgens kunt u de parkeergarage te voet aan de noordzijde verlaten zoals u gewend bent.

Bij vragen kunt u uiteraard te allen tijde contact met ons opnemen. 

Team Academie voor Vastgoed

*Met de fiets of lopend kunt u de parkeergarage nog wel aan de noordkant bereiken.