image title
image title
image title

Pim Klamer over uitdagingen in taxeren

10 april 2018

image
Pim is opleidingsadviseur bij de Academie voor Vastgoed en is bezig met een promotieonderzoek over professionalisering van taxatieprocessen. In zijn blogs deelt hij zijn tussentijdse bevindingen en beschouwingen graag met geïnteresseerden.

Blog 1: Taxeren en de gekte in de vastgoedmarkt

Het Economisch Bureau van ABN AMRO heeft voorspeld dat de huizenprijzen ook dit jaar spectaculair gaan stijgen met gemiddeld 8% (AD, 10 april). Dat is prettig nieuws voor degenen die hun huis willen verkopen, maar niet voor kopers. Iedereen die ooit een huis gekocht heeft, kent het spanningsveld tussen enerzijds de aankoopprijs en anderzijds de taxatiewaarde die je nodig hebt voor de financiering. Zeker in tijden waarin woningen per opbod van de hand gaan, loop je het risico dat jouw uiteindelijke bod hoger ligt dan de marktwaarde. Voor mensen met eigen vermogen hoeft dat geen probleem te zijn; zij kunnen immers het verschil overbruggen met eigen geld. Maar als starter, of minder bemiddelde koper, kun je hierbij tegen een aardig financieringsprobleem aanlopen. Om dat probleem te voorkomen, geeft menigeen bij de taxateur bij voorbaat aan welke taxatiewaarde ‘nodig’ is om de financiering rond te krijgen. Die waarde is immers leidend voor de bank. Wat zou de taxateur met deze informatie moeten doen? Neemt hij deze informatie mee in zijn taxatie of blijft hij onafhankelijk?

Judgement Bias

Er zijn verschillende studies gedaan naar het verschijnsel van beïnvloeding en voorkennis, dat in het Engels met ‘judgment bias’ wordt aangeduid. Judgment bias vindt plaats wanneer oordeelsvorming wordt verstoord door irrelevante informatie of omstandigheden, die bewust of onbewust een invloed hebben op het oordeel van de professional. In het geval van taxaties kan het bijvoorbeeld gaan om informatie over de koopprijs of over de financieringssituatie die de taxateur ter ore komt. Beiden zijn niet relevant voor het bepalen van de huidige marktwaarde van een object, en als zodanig kan dit soort informatie voor ‘ruis’ zorgen in de oordeelsvorming van de taxateur.

Er zijn de afgelopen decennia meerdere experimenten uitgevoerd om het fenomeen van judgment bias te onderzoeken onder taxateurs. Twee groepen taxateurs krijgen bijvoorbeeld de opdracht om hetzelfde object te taxeren, maar één groep krijgt naast relevante informatie ook ‘ruis’-informatie over de koopprijs voorgelegd. In sommige gevallen kwamen taxateurs met voorkennis over de koopprijs inderdaad tot een hogere taxatiewaarde, in andere gevallen bleek dit niet zo. De oorzaken van deze verschillende uitkomsten zijn (nog) niet bekend. Wel staat vast dat judgment bias een natuurlijk verschijnsel is en voorkomt in veel beroepen waarin complexe besluitvorming plaatsvindt. Herinnert u zich bijvoorbeeld nog het recente onderzoek dat aantoonde dat rechters als gevolg van vermoeidheid na de lunch mildere straffen uitdelen dan in de ochtend? (NU.nl, 9 april 2018).

Een onafhankelijk oordeel

Een taxateur wordt uiteindelijk betaald voor een onafhankelijk oordeel, maar in de praktijk kan contact met diverse belanghebbenden dit onafhankelijke oordeel in de weg staan. Om deze reden zou een taxateur eigenlijk afgeschermd moeten worden van ruis en beïnvloeding. Manieren om dit voor elkaar te krijgen zijn bijvoorbeeld anoniem taxeren, vooruitbetaling van de taxatiedienst of het plaatsen van ‘Chinese walls’ tussen koper en taxateur. Misschien zelfs via wetgeving om de positie van de taxateur formeel te versterken. Ongetwijfeld doet zo’n bescherming een hoop stof opwaaien: een koper moet straks maar afwachten of zijn ultieme bod niet te hoog is gebleken, omdat de taxatiewaarde niet hoog genoeg is en de koper de financiering nu niet rond krijgt.

Niemand wil het risico lopen een onfinancierbaar huis te kopen. Maar is dat de schuld van de taxateur? Willen we de rol van de taxateur echt serieus nemen, dan zou hij of zij bóven de partijen moeten staan in plaats van ertussen. Want verliefd worden op een woning is fijn en daarvan eigenaar worden nog leuker, maar tegen welke prijs? Een prijs die een taxateur moet rechtvaardigen met een passende taxatiewaarde? Als (te) hoge prijzen op deze manier worden gerechtvaardigd, zal dat wellicht leiden tot een nieuwe vastgoedbubbel – en een dito prijscorrectie als de zeepbel uit elkaar spat. Met als gevolg dat de huizenmarkt weer onder water komen te staan. Wie zit daar als huiseigenaar op te wachten?

De taxateur als prijsdemper

Zo bezien heeft de taxateur, naast onafhankelijk waarderingsexpert, mogelijk nog een rol in de vastgoedcyclus: die van prijsdemper. Het is natuurlijk prima als partijen tegen elkaar opbieden om een gewild object te verzilveren, maar houd er als koper rekening mee dat bij die hoge prijs meer eigen geld ingebracht moet worden om de financiering rond te krijgen. Op termijn zou deze dempende werking wellicht zelfs tot meer marktevenwicht kunnen leiden, omdat kopers wel twee keer zullen nadenken voordat ze over de vraagprijs heen bieden. Dus meer evenwicht en minder vastgoedbubbels in het vooruitzicht. Klinkt dat niet als een win-win!?

De vraag blijft wel: hoeveel tegenwind gaat zo’n beschermingswal opleveren? Banken en huizenkopers zullen in eerste instantie niet blij zijn, gezien hun financieringsbelang. Prijsdemping betekent ongetwijfeld ook op korte termijn minder kooptransacties en dus… minder courtage voor makelaars. Kortom: er staan nogal wat commerciële belangen op het spel. Zijn deze betrokken partijen in staat om op de korte termijn over mogelijke omzetverliezen heen te kijken en de voordelen op langere termijn te zien? Zoals een meer geleidelijk omzetpatroon in plaats van sterke pieken en dalen? Of wordt de taxateur nu een te grote rol toegedicht als mogelijke prijsdemper in de vastgoedcyclus? Wat denkt u?

Pim Klamer

PhD onderzoeker taxatieprocessen
Opleidingsadviseur Academie voor Vastgoed