image title
image title
image title

De visie van Bert Deen (docent duurzaamheid)

11 mei 2018

image

Bert Deen werkt bij Dynamis taxaties Nederland als RICS taxateur, Hij noemt zichzelf een ‘duurzame taxateur. Het is Berts’ passie om een bijdrage te leveren aan de nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van vastgoedrapportages.

Hoe neemt u duurzaamheid mee in een taxatie?

Volgens Deen moet rekening worden gehouden met alle duurzaamheidseigenschappen van een gebouw. RICS heeft hierover in 2009 en in 2013 een paper geschreven. Jammer is alleen dat niemand hiermee iets doet. Gelukkig is er onlangs een nieuwe versie verschenen.
Het is een richtlijn om te gebruiken bij een taxatie. In de richtlijn staan duurzaamheidseigenschappen en die worden bij Dynamis in één hoofdstuk in het taxatierapport vermeld. Het zijn zes hoofdeigenschappen. Als men alle data rond duurzaamheid zou bundelen en er goed onderzoek zou worden verricht, dan zouden we binnen 1 tot 2 jaar in elk taxatierapport een gedegen duurzaamheidshoofdstuk hebben. De meeste taxateurs beschrijven kort iets over duurzaamheid in één paragraaf met de tekst ‘’duurzaamheid is verdisconteerd in de waarde’’. Hiermee kom je wat Deen betreft niet meer weg. Taxateurs moeten duurzaamheidseigenschappen adopteren en er uniformering in aanbrengen. Doen de taxateurs het niet, dan gaan de opdrachtgevers het doen. Inmiddels maakt menig financier zijn eigen duurzaamheidsverhaal.

Neemt u een verduurzamingstraject op in de berekening? Zo ja, gaat u dan uit van de minimale investering om aan de eisen te voldoen of is het uitgangspunt een zo hoog mogelijke verhuurbaarheid? 

Deen kijkt hoe duurzaam iets is en bepaalt de marktwaarde. Het belangrijkste duurzaamheidsaspect is volgens hem nog steeds de locatie. Labels zijn wel erg belangrijk. Alleen is een kantoor met een A-label dat 100% energetisch duurzaam is gemaakt en in Emmen staat, zonder gebruiker niet duurzaam. Er moet dus wel vraag zijn naar een kantoor. Indien er vraag is naar kantoorruimte dan blijkt dat duurzame kantoren beduidend meer waard zijn.   

Bent u bekend met de Europese richtlijn EPBD voor energiebesparing?

Je moet naar de markt kijken en reflecteren hoe de markt acteert. Belangrijk is dat de taxateurs in Nederland een leidraad of richtlijn krijgen aangereikt. Doe je dat niet, dan gaat er taxatietechnisch niets gebeuren.   

Leidt een energiebesparing altijd tot een hogere marktwaarde? 

Het is afhankelijk van de gebruiker en het object. Het gaat om relevantie op basis van economisch en/of maatschappelijk rendement.     

Wat doet u in de taxatie als een pand niet geupgraded kan worden naar energielabel C? Maakt u gebruik van Greencalc? (Meet de milieuprestatie van het gebouw) 

Deen heeft nog niet meegemaakt dat een C-label niet haalbaar is. Verder heeft hij ook nog geen tool gevonden waarmee hij echt iets kan. De tools die hij kent zijn vooral ontwikkeld worden door andere stakeholders dan taxateurs. De taxateur heeft als doel een marktwaarde te bepalen. Hij hoeft niet de duurzame techneut of filosoof uit te hangen. Alle goede bedoelingen ten spijt. De taxateur moet onderkennen wat het effect is op de marktwaarde.  Deen kan het wel in de waarde onderbouwen vanuit de theorie, maar zijn praktijkkennis en ervaring moeten zorgen voor het “finetunen”.  

In hoeverre hebben greenlease contracten een invloed op de huurwaarde? 

In het buitenland (Australië, Groot-Brittannië, Canada en Scandinavië) hebben greenlease contracten een aantoonbare positieve invloed op de waarde. In Nederland lopen we achter.  Hoewel wij in toenemende mate aansprekende voorbeelden zien is het als geheel nog beperkt. De veel gebruikte ROZ-huurcontractmodellen schieten hierin tekort. Maar ook hier zijn goede initiatieven van start gegaan, zoals die van het Platform Duurzame Huisvesting in samenwerking met AT Osborne. Via hen werkt Dynamis mee aan verbetering van standaard huurcontracten op het gebied van duurzaamheid.  

Wat is het effectiefste middel om duurzaamheid in kantoren te bevorderen?  

Je moet de kantooreigenaar een rapport laten zien voor en na verduurzaming. Maak in het rapport zichtbaar waar zijn voordeel zit. In zijn hogere huurwaarde, lagere leegstand(risico), lagere mutatiegraad, lagere exploitatiekosten, lagere/geen incentives en hogere restwaarde. De gebruiker moet je op zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid wijzen. Een fijn en gezond gebouw geeft je beter presterende medewerkers. Als je tevreden personeel wilt hebben, dan moet je dus wel verduurzamen.   

Ervaart in de praktijk invloed (verhoging marktwaarde) van verduurzaming op de marktwaarde? 

Elke maand komt er meer bewijs dat verduurzaamde panden beduidend meer opleveren. Eigenaren van verduurzaamde panden sluiten veelal langjarige huurcontracten met duurzame partijen. De bewijslast die wij voorheen uit het buitenland haalden, ligt nu steeds vaker voor onze voeten op regionaal niveau. De overheid huurt hoofdzakelijk gebouwen met B- en A-labels. Geldverstrekkers financieren niet langer kantoren met D-label of lager. Financiers geven extra en goedkopere financiering voor duurzame vastgoedobjecten. Dit alles is de opmaat naar een meer circulaire economie. 

Zijn we in Nederland ver met duurzaamheid vergeleken met andere landen? 

Volgens Deen lopen we in Nederland achter. We lopen te veel te polderen. Er moet nog veel worden geïnvesteerd op het gebied van duurzaamheid. Australië is al erg ver, net als Canada, Amerika, Scandinavië en Groot-Brittannië.  Wij zitten nog in de ‘circle of blame’. Opvallend is dat veel onderzoeken naar duurzaamheid in het buitenland, worden gedaan door Nederlanders. We hebben de kennis in huis. De toekomst hangt af van wat je nu aan het doen bent! Dus neem je verantwoordelijkheid.