image title
image title
image title

Bebouwing in het buitengebied, niet altijd een zekerheid!

30 oktober 2020

image

Door Niels Crooijmans

Steeds meer mensen trekken naar het buitengebied om daar rustig te wonen en wellicht te ontsnappen aan de hectiek van het stedelijk gebied. Uit de cijfers van de NVM blijkt dat in de afgelopen maanden een grote groei zichtbaar is richting het buitengebied. De woonboerderij in het buitengebied staat dus hoog op het wensenlijstje van veel mensen.

Bij de aankoop van de woning is het raadzaam ook goed onderzoek te verrichten naar de diverse gebouwen die op het perceel staan en het toegestane gebruik. Waarom dat relevant is wordt hierna uitgelegd.  

Stel: een agrarische ondernemer heeft op zijn perceel al jaar en dag buitenopslag staan van wagens en voertuigen. Wagens en voertuigen die hij gebruikt voor zijn agrarische bedrijfsvoering. Op een dag ontvangt hij een brief van de gemeente. Door de gemeente wordt aangekondigd dat hij de buitenopslag moet verwijderen. Doet hij dit niet dan wordt een dwangsombesluit genomen.

De agrarische ondernemer begrijpt hier niets van en wil de buitenopslag die hij al jaar en dag heeft behouden. Wat nu? Wellicht dat overgangsrecht een uitkomst biedt voor deze ondernemer. Je hebt er misschien vast wel eens over gehoord.

Hoe zit het ook alweer?
Een bestaande toegestane bouwsituatie of gebruikssituatie wordt doorgaans door de gemeente positief bestemd in een nieuw bestemmingsplan. Dit gebeurt echter niet altijd. Zeker niet als de gemeente eigenlijk af wil van een bepaald bouwwerk of gebruik. De situatie wordt dan onder het overgangsrecht gebracht. Dat betekent heel concreet dat het gebruik dat voorheen was toegestaan mag worden voortgezet ondanks dat de bestemmingsplanregeling het niet direct toestaat. Dat betekent dat, ondanks dat het nieuwe bestemmingsplan een bepaald bouwwerk of gebruik niet positief heeft bestemd, een bouwwerk toch mag blijven staan en gebruik van een perceel worden voortgezet. Het overgangsrecht biedt in zekere zin dus een beschermende werking.

Mag de gemeenteraad zomaar het overgangsrecht toepassen? Nee, dat mag de gemeenteraad niet zomaar! De gemeenteraad zal een toegestaan bouwwerk onder het overgangsrecht mogen brengen als aannemelijk is dat de bouwwerken in de planperiode zullen worden verwijder of in het geval overgaat tot onteigening. Hetzelfde geldt voor gebruik. Hiervoor is vereist dat het aannemelijk is dat het gebruik binnen de planperiode wordt beëindigd. Verder geldt dat ook niet zonder meer situaties opnieuw onder het overgangsrecht mogen worden gebracht.

Terug naar het voorbeeld. De ondernemer heeft nagelaten een zienswijze in te dienen en het bestemmingsplan is inmiddels definitief. Het definitieve bestemmingsplan laat buitensopslag niet toe. Moet hij de buitenopslag van wagens en voertuigen verwijderen? Het antwoord op die vraag is:

  • Nee, als de situatie onder het overgangsrecht valt.
  • Ja, als de situatie niet onder het overgangsrecht valt (en de gemeente wil de situatie niet alsnog vergunnen met een omgevingsvergunning).

Overgangsrecht: wie bewijst?
Een veel gehoord argument bij handhaving is dat het gebruik al zo ontzettend lang plaatsvindt dat het niet juist is om over te gaan tot handhaving. Dat is echter geen gegrond bezwaar. Waar het in de kern om gaat is dat de ondernemer/burger, die een beroep doet op het overgangsrecht, aan moet tonen dat het gebruik voorheen was toegestaan. Daarnaast moet de ondernemer/burger aantonen dat het gebruik dat destijds was toegestaan onafgebroken plaatsvond.

Hoe doe je dat?

Belangrijk om te weten is dat het bewijs in het bestuursrecht vormvrij is. Hoe je bewijst, maakt dus niet uit. Waar kan de ondernemer zoals geschetst in het voorbeeld dan aan denken?

Te denken valt aan scherpe (!) luchtfoto’s, satellietbeelden waarop de opslag van wagens en voertuigen zichtbaar zijn gestald.1 Daarbij kan het natuurlijk niet gaan om foto’s of beelden zonder datum. Ook valt te denken aan schriftelijke documenten waaruit blijkt dat op het perceel sprake is van buitenopslag. Los van dit voorbeeld kun je bij bouwwerken nog denken aan facturen, overeenkomsten met de aannemer enzovoorts. Ook hiervoor geldt dat op die documenten een datum moet staan.

Waarom is die datum zo belangrijk?

Om te bepalen of overgangsrecht geldt moet kunnen worden bepaald of een bouwwerk of gebruik al aanwezig was onder het oude bestemmingsplan. Alleen dan zou overgangsrecht kunnen gelden. Daarnaast moet worden nagegaan of het oude bestemmingsplan, het bouwwerk of gebruik toestond. Bij overgangsrecht gaat het per slot van rekening om iets wat eerst wel mocht, maar nu niet meer. Genoeg bewijs? Dan valt de situatie onder het overgangsrecht!

In geval van het voorbeeld zal moeten worden bewezen dat het oude bestemmingsplan buitenopslag toestond en de ondernemer onder het oude bestemmingsplan al buitenopslag had. Kan hij dit? Dan mag hij gewoon de buitenopslag houden.

Lessen voor de praktijk/tips voor de praktijk:

  1. Bestudeer kritisch de toepassing van overgangsrecht bij nieuwe bestemmingsplannen. Een bouwwerk of gebruik mag niet zonder meer onder het algemene overgangsrecht worden gebracht. Ook het opnieuw onder het overgangsrecht brengen kent beperkingen.
  2. Dien tijdig een reactie in op het moment dat een bestemmingsplan in procedure wordt gebracht.
  3. Dreigt de gemeente met handhaving? Mogelijk heeft het overgangsrecht beschermende werking.
  4. De bewijslast voor overgangsrecht ligt bij diegene die zich hierop beroept.
  5. Hoe je bewijs voert is vormvrij, maar zorg in ieder geval voor gedateerd bewijs.

Vragen over overgangsrecht? Neem dan gerust contact op met Niels Crooijmans via 06-55506541 of n.crooijmans@gca.nl